Kuidas märgata varjatud puudusi enne kinnisvara ostu?
Advokaat Kristjan Kers kirjutab:
„Minu poole pöördutakse sageli alles siis, kui varjatud puudus on juba välja tulnud. Tegelikult oleks paljusid olukordi saanud ennetada, kui ostja oleks vaatamisel teatud asjadele rohkem tähelepanu pööranud. Seadused annavad ostjale kaitse, aga kõigepealt peab ostja ise tähele panema ja aru saama, mida ta ostab.“
Niiskus ja hallitus
Kristjan meenutab ühte kohtuasja, kus ostjad nägid laes väikest kollakat täppi. „Müüja ütles, et see on lihtsalt mustusest tingitud plekk. Ostjad uskusid ja ei pööranud sellele rohkem tähelepanu. Alles mõni kuu hiljem tuli välja, et katus oli juba pikemat aega läbi lasknud ning niiskus oli laiali levinud. Remont läks maksma kümneid tuhandeid eurosid,“ jutustab Kristjan.
Kristjan rõhutab, et niiskus reedab end sageli väikeste märkide kaudu – lõhn, värvimuutus või justkui „tühine plekk“. „Kui midagi tundub kahtlane, siis tasub alati küsida, miks see seal on ja vajadusel tellida ekspert asja kontrollima.“
Elektrisüsteemi ohud
„Ühes teises juhtumis oli korteris kõik korras – tuli põles ja pistikud töötasid. Ostjad aga ei märganud, et elektrikilp oli väga vana ja juhtmed olid osaliselt vana hea MacGyveriga kinni tõmmatud,“ räägib Kristjan. Probleem tuli välja alles siis, kui uus omanik tahtis kööki renoveerida ja elektrik avastas, et süsteem ei vasta enam ammu normidele. „Selle tulemusena tuli ostjal kogu elektrisüsteem välja vahetada – kulu, mille oleks saanud juba ostuhetkel hinnas läbi rääkida.“
Kanalisatsioon ja torustik
Kristjan jagab ühte lihtsat nippi, mida, mida iga ostja saab teha. „Lase korraga mitu kraani jooksma ja vaata, kas vesi voolab kiiresti ära või hakkab kogunema. Kui lisandub veel ebameeldiv lõhn, on see märk, et torustik võib vajada tõsisemat kontrolli,“ selgitab Kristjan. Tema kogemusest pöördutakse sageli advokaadi poole just siis, kui toruprobleemid hakkavad ostja jaoks ootamatult suuri kulusid tekitama.
Katus ja fassaad
„Ostjad vaatavad sageli ainult siseruume, aga unustavad välisfassaadi, katuse. Kui lakke on tekkinud laigud või krohv mureneb, võib see viidata lekkele,“ ütleb Kristjan. Ta lisab, et katusetööd on kallid ja seepärast on mõistlik küsida hooldusarveid või tööde kohta infot juba enne ostu.
Konstruktsioonilised märgid
„Väike juuspeen pragu ei pruugi tähendada midagi, aga suuremad või laienevad praod seintes ja põrandates on asi, mille puhul tasub spetsialist appi kutsuda,“ ütleb Kristjan. Sama kehtib uste ja akende kohta, mis ei sulgu korralikult.
Kristjan soovitab: “Kõnni läbi toad ja vaata, kas põrand on tasane, ava ja sule uksed-aknad, kas need liiguvad vabalt, märka pragusid ja tee neist pildid, et hiljem vajadusel spetsialistile näidata.
Kristjan Kersi soovitus ostjale
„Kõige rohkem kahetsust näen ma siis, kui ostja ütleb: “Me nägime seda, aga arvasime, et see pole midagi tõsist.” Väike plekk, lõhn või pragu ei ole tihti lihtsalt juhuslik detail. Need on märgid, millele tuleb reageerida,“ ütleb Kristjan.
Tema sõnul peaks iga ostja enne lepingut kindlasti tegema kolm sammu: vaadata kinnisvara ise põhjalikult üle, küsida müüjalt otsekoheseid küsimusi ning vajadusel pöörduda vastava spetsialisti poole. „Kui advokaat/ehitusspetsialist on varakult kaasatud, on ostjal võimalus puuduse üle läbi rääkida ja sageli ka kinnisvara hinnast alla kaubelda. See on oluliselt lihtsam kui pärast juba tehtud tehingu kallal vaielda,“ rõhutab Kristjan.
Vaatamata heale eeltööle ei saa siiski täielikult välistada varjatud puuduste hilisemat avastamist. „Puuduse avastamise järgselt on mõistlik kasvõi korraks õigusnõustajaga teema läbi arutada, sest nõuete esitamisel on kindlad sammud, mille astumata jätmisel võib hilisem nõude esitamine olla välistatud“ märgib Kristjan Kers.